不動産の生前の相続対策

不動産の相続について、何も対策をしていなかった場合、どのようなことが起きうるでしょうか。

例えば、思っていたよりも多くの相続税がかかり、納税資金が足りなくなり、大事な土地や遺産を売らなければならない。
不動産が一つしかなく、遺産分割で、子供同士が揉めてしまった。
遺言をあらかじめ作成していたが、相続人の一人が遺留分を主張して、相続人間で紛争になってしまった。

このような事態を防ぐためには、生前の段階で十分な対策をしておくことが重要です。

以下、いくつかの例を紹介させて頂きます。

（１）まず、対策を考える際には、最初に戸籍等を確認して養子の有無も含めて誰が相続人であるかということ、存在する財産についてどのような財産があるか、そして可能であればその時点で相続税額の試算等をして、現状を正確に把握する必要があります。

（２）その上で、具体的な対策として、まず生前贈与や継がせたい人への売却という方法があります。
この方法では、継がせたい人に財産を確実に移転することができます。

（後述します遺言ですと、作成後の書き換えリスクや遺言の有効性の争い等のリスクがあります。）
また、早めに不動産を移転しておくことは、移転後の賃料を相続税の対象から外すことができるという効果もあります。
ただ、売却の場合は購入資金の確保が必要となります。

また、生前贈与については、相続税よりも税率が高い贈与税がかかるために税務上の特例が利用できる場合はその利用も検討する必要があります。
（2,000万円の配偶者の非課税控除、歴年贈与の非課税枠110万円、相続時精算課税制度の利用、非課税となる孫への教育資金贈与等）

（３）次に、遺言書を作成するという方法もあります。

その場合は、公証役場で作成されることが安全ですが、その点以外にも遺留分（遺言によっても侵害できない相続人の持分）を侵害しないように作成した方が相続人間の紛争を予防できます。
具体的には、遺産総額を計算した上で遺留分を侵害しないように遺留分以上の金額が各相続人にわたるように相続内容を検討する必要があります。

また、遺留分については、生前に相当の財産を贈与する代わりに、遺留分の生前放棄をしてもらうという方法もあります。
過去に、生前贈与があるときは、死亡後に、生前贈与が特別受益にあたるとして紛争になることが多々あります。

そのような事態になることをさけるためには、遺言で生前贈与を特定した上で、持ち戻し免除の意思表示を遺言に記載することが有用な場合もあります。
その他、相続税額を下げるために財産の組み替えをするという方法もあります。

例えば、預貯金があるときは、その預貯金で不動産を購入して預貯金を不動産にかえることで評価をさげたり、不動産を貸し出して評価をさげたりすることが考えられます。
ただ、その場合は、税金負担は減りますが、借金を負うことになる場合は、返済しなければならなくなってしまうことに注意が必要です。

（４）その他、納税資金確保の準備も必要です。

不動産が複数あるときは、その優先順位をつけて、必要な税額確保のために優先順位の低い不動産から現金化して納税資金を確保しておくといったことをすると、優先順位の高い不動産や資産を残すことができます。

また、生前に判断能力を失った場合に備えて、死亡するまで不動産を適切に管理してもらうために、信頼できる方と任意後見契約を結んでおくといった対策も考えられます。

最後に、生前の相続対策をはじめる時期はいつ始めても早すぎるということはありません。

生きている限り、いつ何が起こるかわかりませんので、早めに対策に着手されることを強くお勧め致します。