「賃貸物件から、退去してほしい！」建物明渡

建物明渡問題、こんなお悩みがあればご相談を！

不動産オーナー、管理会社様へ

建物明渡はスピードが重要です

建物明渡問題が解決しない場合、家賃の滞納は増え続けます。また、借主が出ていかなければ建て替えも進みません。

建物明渡の問題解決ポイント　

建物明渡問題は弁護士の関与のもと適切な法的手続を行うことで、早期の明渡しを実現することがポイントになります。

早期の着手

早くから弁護士に依頼することによって、解決の選択肢が広がります。たとえば、家賃の滞納額が多くなければ、建物明渡を優先し、滞納分の請求を後回しにしても後から回収できる可能性は低くありません。しかし、家賃の滞納分が多くなればなるほど、借主は引越費用も払えず、訴訟や強制執行が必要となってしまいます。早くから弁護士に相談だけでもしておけば、依頼するタイミングを逃すこともないので、早期の着手が重要です。

適切な更新拒絶

家賃の滞納等がなくても賃貸借契約の更新を拒絶することは可能です。もっとも、建物賃貸借契約の更新拒絶の場合、法で決まっている段階を踏む必要があります。これは専門的な知識を必要としますので、弁護士に相談することをお勧めします。

不動産チームによる解決

当事務所は、不動産チームを結成しており、それぞれの解決事案情報を共有しております。複雑困難案件であっても所内で検討し、解決方法を導き出します。建物明渡については、当事務所にご相談ください。

建物明渡を弁護士に依頼した場合の通常の手続の概要について

（1）弁護士名義での通知書発送

（2）裁判を起こす

（1）で通知した期限を過ぎても反応がない場合や、反応があってもそれがあまり好ましくない場合には、即座に裁判を起こすことが多いです。
（※もちろん、相手の反応によっては、裁判前に交渉することもあります。）

「いきなり裁判！？」と中には驚かれる方もいるかもしれません。実際のところ、他の類型の事件の場合には、いきなりここまでしないことの方が多いです。

なぜすぐに裁判を起こすのかというと、未払賃料に伴う明渡請求の場合、裁判前の交渉に応じた結果、どんどん相手のペースに引き込まれて「結果として時間稼ぎをされただけ」となってしまうことが比較的多いからです。
裁判の中での和解交渉であれば、仮に話がまとまらなければ手続を進めることができますし、合意に至った場合も、借主が約束を破った場合に強制執行（財産の差し押さえや明渡）ができるような内容にすることができます。

後にもお話するとおり、相手に任意で出てもらうことの経済的なメリットは大きいので、相手の資力からして賃料回収がほぼ期待できない場合などには、未払賃料を大幅にカットする代わりに早期に明け渡してもらう合意をすることもあります。

なお、相手が裁判に全く出頭しないような場合や、相手が出てきてもこちらが満足できるような和解の余地がない場合などには、手続を進めるために裁判所へ早々に判決をするよう促します。

（3）強制執行

裁判所で明渡を命じる判決が出ても借主が出て行かない場合には、強制執行の申立てを行います。後でお話するとおり、強制執行の際の諸費用はかなり高額のため、この段階でもまだ借主との連絡が取れるのであれば、引き続き任意の明渡交渉を継続することが多いです。

通常の場合、強制執行の申立の書類を裁判所に提出した後、まず弁護士が執行官と一緒に対象物件にて明渡すよう催告をします。
具体的な事情にもよりますが、松戸支部の場合だと、おおむね１か月程度を目途に退去するように伝えることが多いかと思います。
それでも借主が出て行かなければ、「断行」をして強制的に出て行ってもらうことになります。

断行時点で対象物件内に残された物については、状況やその財産によっては、一定期間の保管が必要になることもあります。

建物明渡、手続上の注意点

占有者は誰ですか？

対象物件を占有している人が誰なのかをきちんと見極める必要があります。
というのも、ある人に明渡を命じる判決が出ても、その人と実際に占有している人が違っていたりすると、強制執行が出来ずに判決の取り直しになることがあるためです。

なお、手続中に占有者がコロコロと変わるリスクがある場合などには、裁判を起こす前に「占有移転禁止の仮処分」という手続が必要になることもあります。

場所はきちんと特定できていますか？

判決で書かれた場所と実際に明渡を求めたい場所が異なる場合についても、先ほどの「占有者は誰か？」という問題と同様の問題が生じます。
一戸建てなどであれば登記などで比較的特定が容易な場合も多いですが、アパートの部屋の明け渡しなどの場合には、その部屋をきちんと特定できるのか慎重に検討する必要があります。

建物明渡の請求でとても高額な「執行補助者費用」について

建物明渡の請求で非常に重い負担となるのがこの執行補助者費用です。
強制執行の場面では残った物の持ち出しなどを行わなければいけないのですが、裁判所には手足がありませんので、裁判所の代わりに業者がこのような作業を行うことになります。

裁判所はこの費用を負担してくれませんので、強制執行を行う場合には、この費用をひとまずオーナーの方で支払わなければならないのが通常です。
後でこの費用を借主等へ請求してみることもできますが、強制執行にまで至っている状況でこのような費用の回収は図ることはほぼ困難なため、最終的にオーナーの方の持ち出しになってしまうことが経験上多いです。

内訳としては、人件費、廃棄費用、倉庫費用、対象物件の解錠・鍵交換費用等が掛かるのですが、これらを合計して数十万円程度かかることもよくありますし、対象物件の空間が広く、部屋内に物が多く残存しているようなケースでは、50万円を超えることもあります。

注意！賃料未払で明渡を求めないとどんどん損をする

賃料未払があるにもかかわらず、ずっと明渡を求めないと、単純に未払賃料が増える以外にも、以下のような損をする可能性があります。

部屋が荒れればその分執行補助者費用や原状回復費用がかかる

⇒長期間人が住めば住むほど部屋内は摩耗しますし、使い方によってはどんどん荒れていきます。
中には、どうせ夜逃げをするからと開き直っているとしか思えないようなひどい状況で逃げてしまう借主も多くいます。

例えば、ゴミなどを部屋中に置きっぱなしにして、虫を発生させたり、床などを腐らせたりする人もいます。

借主が逃げてしまう可能性が増える

⇒未払賃料が増えれば増えるほど、借主が払えないような高額になってきます。そのような場合、借主が突然いなくなってしまうこともあります。
いなくなったからといって勝手に部屋のものを出したりして明け渡したことにするのは危険です。
なぜなら、ある日何も告げずに突然出て行っただけでは、法律上明け渡したと評価ができないことが多く、にもかかわらず勝手に上記のようなことをすると、それが違法行為となり得るためです。

このようなに考えると、話し合いが出来そうな状況のうちに任意に出て行ってもらう方が経済的な場合もあるといえます。

事情の変化により回収が困難となる可能性

⇒借主や連帯保証人の資力が変わったり、その人達の関係性が変わったりすることで、契約当初想定したよりも未払賃料の回収や明渡が困難になることもあります。

このような問題がありますので、明渡を求めるかどうかについて専門家の意見を聴きたいのであれば、少し早めにご相談頂いた方が良いかと思います。

明け渡し請求訴訟を行うための条件　

ひと月の家賃滞納で建物明渡ができる？

家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除しようとしても、ひと月の家賃滞納では解除することはできません。賃貸借契約の解除のためには、お互いの信頼関係が無くなったという事情が必要となります。ひと月の家賃滞納では、信頼関係が無くなったとはいえないというのが裁判実務です。もっとも、ひと月の家賃滞納でも、過去に滞納を繰り返していた等の事情があれば、信頼関係が無くなったと判断されることもあります。

賃貸借契約を更新しない場合には？

建物賃貸借契約の更新を行わない場合、オーナーから更新時期の１年前から６か月前に借主に賃貸借契約を更新しない連絡をする必要があります。この時期を逃してしまうと、賃貸借契約は継続してしまうので注意してください。

建物明渡に関する基本的な質問