借地・底地Q&A

借地契約の期間はどのようなルールですか

借地契約の期間は、普通の借地権契約と定期借地契約とで異なりますが、契約の最低期間が定められていて、それを下回る期間設定は無効になります。また、普通借地契約の場合には更新が原則となりますが、定期借地契約の場合には更新しません。

回答者：弁護士大澤一郎

借地契約とは、建物所有目的で他人に土地を貸す契約のことです。たとえば、人に土地を貸して、借主がその上に家を建てて居住したり、店舗物件を建てて経営したりする場合に利用されます。そして、借地契約には、普通借地契約と定期借地契約があります。

普通借地契約は、昔からある原則的なタイプの借地契約です。この場合、契約期間は最低30年間となります。

当時者の合意があると、これより長い期間を定めることも可能です。

反対に、30年より短い期間を定めた場合には、無効になります。その場合、強制的に30年間は契約期間が存続することになります。

さらに、普通借地権の場合、原則として更新されます。更新後の契約期間は、1回目の更新では20年、2回目での更新では10年となります。これらについても、当事者の合意によって、これより長く設定することは可能ですが、反対に、これより短くすると無効になります。

さらに、普通借地権では契約期間が満了しても、正当事由がないと更新拒絶ができないので、期間が長くなることが多いです。

次に、定期借地契約の期間を見てみましょう。

定期借地権には、一般の定期借地権があります。この場合の契約期間は50年以上となります。50年以上であれば、当事者が自由に定めることができますが、それ以下に設定することはできません。ただ、更新をしないので、50年が経過したら、土地を返還してもらうことができます。

定期借地権には、事業用の定期借地契約があります。これは、事業用の物件所有を目的とした借地契約です。この場合には、契約期間は10年以上50年以下となります。

事業用定期借地契約の場合にも、契約の更新をしないので、予め設定した期間が終了したら、土地を更地にして返還してもらうことができます。

建物譲渡特約付借地権の契約期間は30年以上となっています。これも定期借地権の1種なので、契約終了時に更新はしません。

ただし、建物譲渡特約付借地権では、契約終了時に土地の貸し主が建物を買い取らないといけませんし、その後は借家契約が存続します。そこで、契約期間としては30年間としても、その後、すぐに土地を返してもらえるわけではないことに、注意が必要です。