借地契約の期間を決めるにあたって重要な「建物所有目的」について教えてください

建物所有目的とは、土地を貸す際の、土地上に建物を建てて所有する目的のことです。建物所有目的で土地を借りる（貸す）場合には、その借地契約には借地借家法が適用されるので、借主側の保護が非常に厚くなります。

回答者：弁護士 大澤 一郎

借地権設定には建物所有目的が必要

土地を貸す（借りる）と、借地権が認められることがあります。借地権には権利性と財産性が認められます。借地権は相続税評価の対象になりますし、借地権を譲渡することもできます。

そして、借地権とは、建物所有目的で土地を借りる権利のことです。そこで、借地権が発生するには、建物所有目的が必要です。建物所有目的とは、土地上に建物を建てて所有する目的のことです。

典型的なケースは、土地を借りてその上に住居を建築して自分で居住する場合です。ただ、借地権設定に必要な建物所有目的は、必ずしも居住用の建物所有目的でなくてもかまいません。コンビニやスーパーマーケットなどの事業用物件を建築して所有する目的でも、建物所有目的と認められます。

建物所有目的があると、借地借家法が適用される

建物所有目的をもって土地を借りる（貸す）と借地権が設定されますが、この場合、借地借家法という法律が適用されます。

借地借家法では、土地の借主が厚く保護されています。

まず、原則的に借地契約の契約期間が最低30年以上になります。

また、契約は更新が原則となり、更新拒絶するためには正当事由が必要になります。

さらに、契約の解約時には、借主は貸し主に対し、建物買取請求権を行使して、建物を買い取らせることができます。

このような強力な効果が発生するのは、借地契約に建物所有目的があるためです。同じ土地の賃貸借のケースでも、建物所有目的がなければ借地借家法の適用がなく、契約の条件がまったく変わってきます。

建物所有目的がない土地賃借権の効果

それでは、建物所有目的がない土地賃貸借の場合には、どのような取扱になるのでしょうか？

まず、契約期間が異なります。単なる土地賃貸借の場合には、契約期間は最長20年となります。更新についての取扱も異なります。建物所有目的の普通借地権の場合には、契約期間が満了したら原則的に自動更新となり、正当事由がない限り更新拒絶ができませんが、単なる賃貸借契約の場合には、期間が終了したら更新する必要がありません。また、単なる賃貸借契約の場合、期間の定めをしないこともできて、その場合には、契約中、借り主からも貸し主からも自由に解約申し入れができます。

このように、建物所有目的があるかないかで、土地の賃貸借契約の効果はまったく変わってきます。
土地を人に貸すときには、どのような目的で貸すのかについて、慎重に考えて対応しましょう。