建築条件付土地売買って何ですか。注意すべき点はありますか？

建築条件付土地とは、売主自身や売主が指定する建築業者との間で、建物の建築請負契約を締結することを条件にして売買をする土地です。
建築条件付土地売買では、土地の売買契約と建築の請負契約が同時に行われると、違法になる可能性が高いです。また、仲介手数料は土地売買の分にしかかからないので注意が必要です。

回答者：弁護士 松本 達也

建築条件付土地とは

建築条件付土地とは、土地売買を行うときに、後に売主や売主が指定する建築業者との間で建物の請負契約を締結することを前提とする土地です。
土地を買ってその上に建物を建てたい場合、土地を購入してから、業者を探して建物建築の請負契約を締結します。建築条件付土地の場合には、土地購入時に、先に売主や売主の関連業者に建築を依頼することを決めておき、それを条件に土地売買を行います。
通常は、土地売買契を締結した後3ヶ月くらいしてから、あらためて請負契約を締結します。
請負契約の不成立が、土地売買契約の解除条件となっているので、もし、請負契約の締結に至らなかった場合には、土地の売買契約は無条件で解除されます。

建築条件付土地売買の注意点

建物の請負契約は、土地売買契約の3ヶ月後が目安

まずは、建物の請負契約の時期に注目しましょう。土地売買契約と建物の建築請負契約は、同時であってはいけません。同時に行われると、独占禁止法19条に抵触する可能性が高いからです。また、宅建業界の自主規制ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」において、未建築の建物は、広告表示してはいけない事になっていますし、建築条件付土地の広告内容についても厳しく規制されています。
もし、土地売買契約と建物の建築請負契約を同時に締結すると、こうした規約による広告規制にも違反する可能性があります。
実際にも、まだ建物についての具体的なプランなどなにも決まっていないのに、土地売買と同時に建物請負契約を締結すると、買主にとってリスクが大きくなります。
そこで、建物の請負契約は、土地売買契約後であることを確認してから売買契約を締結しましょう。建物の請負契約時期は、土地売買契約の3ヶ月後が目安となります。

請負契約が不成立の場合、手付金が全額返金されること

請負契約が成立せず、土地の売買契約が解除されたときには、支払い済みの手付金は全額返金されることも確認しておく必要があります。売買契約上の表示をチェックしましょう。

請負契約が不成立となっても、違約金やその他の賠償金は発生しない

請負契約が不成立になって土地売買契約が解除されたときに、売主から買主に対し、違約金や賠償金の請求ができると定められていることがあります。その場合、買主が大きな不利益を受けるおそれがあるので、そういった契約は締結すべきではありません。

仲介手数料は、土地売買の分にしかかからない

建築条件付土地の場合、不動産業者の仲介手数料は土地の分にしかかかりません。
悪質業者の場合、建築予定の建物の分も含めて仲介手数料を計算してくることがあるので、そういった業者にはひっかからないよう、注意しましょう。