底地権とは何ですか

底地権とは、他人に土地を貸している場合の土地の所有者の権利です。

回答者：弁護士 大澤 一郎

土地を貸す場合には借地権の設定が必要

底地権は、自分の土地を人に賃貸するときに発生する権利です。

土地を所有している場合、自分ではその土地を利用する予定がない、ということはよくあります。このような場合、その土地を他人に貸して賃貸収入を得ようとすることが多いです。

そのためには、土地を借りる人を見つけて、その人との間で土地の賃貸借契約を締結する必要があります。このように、土地を人に貸す場合のうち、建物所有目的で土地を貸すケースにおいて設定される権利を借地権と言います。

借地権は、土地を借りている人が土地を利用するための土地利用権のことです。
借地権は、財産的評価もされますし、地主の承諾を得て譲渡することなども可能です。

所有者の権利は「底地権」

借地権が土地を借りる人の権利だとすれば、「底地権」とは一体何なのでしょうか？
これは、土地を貸した人の権利のことです。

土地を人に貸すとき、土地を借りた人は土地を利用するための権利である「借地権」を取得しますが、これによっても土地所有者の土地に対する権利がなくなるわけではありません。建物利用のために土地を貸すため、賃貸人は自分では土地を利用することができますが、所有者としての権利は残っているはずです。そこで、このような土地所有者の権利のことを底地権といいます。

底地権は、土地の権利のうち、利用権である借地権を差し引いた残りの権利、というイメージです。

底地権と借地権の違い

借地権と底地権の違いがわかりにくいかもしれないので、ご説明します。
借地権も底地権も、どちらも土地の賃貸借契約が締結された場合や地上権が設定された場合に発生する権利です。

このうち、土地を借りた人に認められる権利が借地権で、土地を貸した人に認められる権利が底地権です。
借地権や底地権を評価するときには、土地の借地権割合や底地権割合を計算しますが、借地権割合＋底地権割合は、1（100％）になります。

底地権を売却したいとき

土地を所有して人に貸している場合でも、その土地を売却したいケースがあります。この場合には、底地権を譲渡することができます。

ただ、底地権は、土地の所有権全体ではないので、土地の市場価格より低くなります。
このとき利用されるのが底地権割合です。

たとえば、3,000万円の土地で、借地権割合が60％、底地権割合が40％の場合には、底地権の評価額は3,000万円×0.4=1,200万円となります。
そこで、底地権の相場は1,200万円となり、土地の所有者は底地権を1,200万円前後で買ってくれる人を探すこととなります。