借地権、地上権、土地賃借権の違いは何ですか

借地権とは、建物所有目的で他人の土地を借りる権利、地上権とは借地権の中でも物権的な権利、土地賃借権とは借地権の中でも債権的な権利です。

回答者：弁護士 大澤 一郎

借地権と地上権、土地賃借権とは

世の中には、他人の土地を利用している人が多いです。
他人の土地上に家を建てて居住していることもありますし、他人の土地上に事業用物件を建てて利用していることもあります。

このように、他人の土地を利用させてもらう場合、「借地権」を設定する必要があります。
借地権とは、建物所有の目的で他人の土地を借りる権利のことです。

他人の土地を勝手に利用することは違法ですが、借地権を設定することによって、安全に他人の土地を自分のために利用することができるようになります。

そして、この借地権は、2つの種類に分けることができます。1つは地上権で、もう1つが土地賃借権です。
地上権とは、他人の土地を利用する権利のうち、物権的な権利です。
物権は、当事者だけではなく誰にでも主張することができる権利で、権利者が自由に処分できる権利です。
これに対し、土地賃借権とは、他人の土地を利用する権利のうち、債権的な権利です。
債権は、物権と違って契約当事者間でしか主張することができず、権利者は相手の承諾がないと自由に処分することはできないものです。

このように、地上権も土地賃借権も両方とも土地を利用するための借地権の1種ですが、地上権は物権的権利、土地賃借権は債権的権利であるという違いがあります。

地上権と土地賃借権の具体的な違い

それでは、地上権と土地賃借権には、具体的にはどのような違いがあるのでしょうか？

まず、誰に主張できるかという点が異なります。
地上権の場合には、物権的権利なので誰にでも主張することができます。
たとえば、地上権を設定した場合には、借地権は土地の所有者だけではなく土地を購入しようとしている人、隣人その他のあらゆる人に借地権を対抗できます。

また、土地の所有者の承諾なしに、自由に借地権を譲渡することができます。
これに対し、土地賃借権の場合には、基本的には土地賃貸人にしか権利主張できません。
また、借地権を譲渡する場合には、土地の賃貸人の承諾を必要とします。

利用されているのは土地賃借権が多い

それでは、日本では地上権と土地賃借権のどちらが多く採用されているのでしょうか？

それは、土地賃借権です。
地上権は土地所有者にとって不利な面が多すぎるので、ほとんど利用されていません。
ただ、土地賃借権の場合でも、土地所有者が変わったからと言って借地人が新しい所有者に借地権を対抗できない、ということは通常ありません。

土地上の建物を登記していたら土地賃借権の対抗要件となるからです。
ただし、土地賃借権の場合には、借地人は借地権の譲渡に際し、底地の所有者の承諾が必要になります。勝手に借地権を譲渡しても効力は認められませんし、賃貸借契約解除の原因となってしまいます。