借地・底地Q&A

建物譲渡特約付借地権とは何ですか

建物譲渡特約付借地権とは、定期借地権の1種で、契約終了時に土地の貸し主が建物を買い取ることを内容としているものです。定期借地権とは言っても、他の一般の定期借地権や事業用定期借地権と比べて、普通借地権に近い性質を持っています。

回答者：弁護士大澤一郎

借地権には、定期借地権と普通の借地権があります。

もともとは普通の借地権しかなかったところ、それでは土地の貸主の立場が弱くなって土地活用ができなくなるので、修正されて定期借地権が認められました。

一般の借地権の場合には、契約期間が満了しても、契約を終了することが困難です。契約の更新を拒絶するには正当事由が必要になってしまうからです。

これに対し、定期借地権なら、基本的に期間満了時に契約の更新をしないので、土地を返してもらうことができて、土地を計画的に活用することができます。

それでは、建物譲渡特約付借地権とはどのような借地権なのでしょうか？

これは、借地契約をする場合、借地権設定後30年以上を経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する特約をした借地権です。

一般の定期借地権や事業用の定期借地権では、貸主に建物買取請求権が認められませんが、建物譲渡特約付借地権では、貸主に建物買取請求権が認められます。

一定の期間経過後、貸主が建物を買い取ることにより、借地契約は終了しますが、これまでの借地人などは、請求などによって引き続き借家に住み続けることができます。

そのため、土地の貸主側から見ると、建物譲渡特約付借地権を利用し、借地契約が終了しても更地として土地が手元に戻ってくるわけではないことになります。

建物譲渡特約付借地権を設定する場合には、口頭で契約をすることも可能ですし、市販の用紙を使って自分達で賃貸借契約書を作成することも可能です。

一方で一般の定期借地権や事業用の定期借地権の場合には、書面（事業用定期借地は公正証書）によって合意をする必要がありますが、建物譲渡特約付借地権の場合には、書面は必ずしも必要ではありません。

建物譲渡特約付借地権を設定するときには、注意点があります。それは、借地権が消滅しても、強制的に建物利用者を退去させることはできないということです。これまでの借地人との借家関係が残るため、引き続き土地と建物を使用させなければなりません。

また、貸主は、相当の対価で建物を買い取らないといけないという負担もあります。

このように、土地所有者が建物譲渡特約付借地権を設定する際には、慎重に対応すべきです。わからないことがあったら、弁護士に相談しましょう。