借地契約の期間終了前に不動産オーナーから借地契約を解約することはできますか

借地契約の期間満了前に不動産オーナー（貸し主）から借地契約を解約することはできません。

回答者：弁護士 大澤 一郎

借地権の存続期間について

土地上に建物を所有する目的で土地を貸すと、借地権が設定されて、借地借家法が適用されます。

借地借家法が適用されると、土地の賃借期間が非常に長くなります。

具体的には、普通の借地権の場合には最低30年、定期借地権の場合には、一般の定期借地権なら最低50年、事業用の定期借地権なら10年～50年となるので、最短でも10年は借地契約が存続します。

土地を貸している最中に、自分で使う必要が発生したり更地にしたいと考えたりした場合、借地契約を解約できるのかが問題です。

この問題については、「できない」、という答えになります。

借地借家法は長期間の契約期間を定めていますが、これは借主保護のための規定です。建物を建てたはいいものの、早期に解約されて建物の収去を強制されると、借主としては大きな損害を被るので、そのようなことのないように契約期間を長くしているのです。

そこで、借地借家法に定められた契約期間は、強行規定です。

強行規定というのは、強制的に適用される規程のことであり、それに反する内容の定めをしても、無効になります。

たとえ、契約当初に中途解約ができるという特約を入れていたとしても、そのような特約は無効となり、貸し主側からの途中解約は認められません。

このようなことから、借地権を設定すると、期間内に貸し主から解約することができなくなるので、注意が必要です。

借主からの解約はできるのか？

借地権を設定すると、貸し主側からの期間中の解約は認められませんが、反対に、借主側からであれば、途中解約が認められるのでしょうか？

借地借家法は、借主保護を目的として作られた法律です。そこで、期間が設定された借地契約の場合，原則として，借主側からも途中解約することはできません。

途中解約の条項が定められているときや，事情変更の法理が適用される場合などに限り，例外的に認められるに過ぎません（民法618条）

ただ、契約期間を定めた場合には、無条件に中途解約ができるとすると、貸し主にとって不利益が大きくなりすぎますし、契約違反となります。

そこで、借主側から契約期間途中に解約申し入れをするためには、契約内に、中途解約のための特約を定めておく必要があります。

以上をまとめると、中途解約の特約があれば、借主からの解約はできますが、貸し主側からの解約は認められない、ということになります。

期間の定めのない借地契約の場合

借地契約が期間の定めのない借地契約の場合でも、借地契約の存続期間が最低30年となるので、その間は貸し主側からの解約申し入れはできません。

これに対し、期間の定めがない借地契約なら、中途解約の特約がなくても、借主からの解約申し入れができます。

この場合、民法の原則に従うと、1年以上の解約予告期間をおかないといけませんが、解約予告期間についても、当事者の合意で異なる定めを置くことができますので、解約予告期間を短くすることも可能です。

このように、いったん土地を貸すと、貸し主側からの途中解約は非常に難しくなります。土地の借地権を設定するときには、十分慎重に対処する必要があります。