どのような場合に共有不動産が競売になりますか

共有不動産が競売になるのは、共有物分割訴訟が起こったとき

回答者：弁護士 大澤 一郎

共有持分を所有している場合、他の共有者との間でトラブルが起こったり、共有不動産の活用方法で意見が合わなかったりすると、相手から「不動産を競売にかける」などと言われることがあります。

実際に共有不動産は、どのような場合に競売になるのでしょうか？

これは、不動産について、共有物分割訴訟が提起されたケースです。

また、訴訟が起こっても必ずしも競売になるわけではなく、訴訟の途中で和解した場合や、競売以外の方法による分割を命じる判決が出た場合には、不動産は競売になりません。

つまり、共有不動産が競売になるのは、相手から共有物分割訴訟を起こされて、その結果として裁判所が競売を命じる判決を出したとき、ということになります。

共有物分割請求の流れ

そもそも共有物分割請求が行われるとき、どのような流れになるのかを確認しましょう。
共有物の持分権者は、いつでも共有物の分割請求をすることができます。ただ、分割禁止特約がある場合には、それが有効な間は共有物分割請求ができません。

そして、共有物分割請求をする場合には、まずは協議によって分割を進める必要があり、何の話合いもなく、いきなり共有物分割訴訟を起こすことはできません。（ただし、調停は不要です。）
そこで、相手はまず、こちらに対して共有物分割のための話合い（共有持分の買取り交渉など）を持ちかけてきます。

これが不成立になった場合に、ようやく共有物分割訴訟を申し立てられることになります。
そこで、訴訟になるのが嫌であれば、事前の協議の段階で何らかの解決をしておけばよいことになります。

訴訟で競売になるケース

共有物分割訴訟が起こっても、必ずしも競売になるとは限りません。
原則的な分割方法は現物分割であり、これによって共有物を分割する場合には、土地を分筆して、それぞれが一筆の土地の所有者となります。この場合、不動産は競売にはかかりません。

また、当事者の誰かが持分買取りを希望していて、価格を支払える資力がある場合には、価格賠償による共有物分割も認められます。この場合にも、不動産は競売にはかかりません。
競売になるのは、それらが無理なケースです。

競売にかけるかどうかを裁判所が決定する際には、当事者それぞれの希望やそれぞれの持分割合、共有不動産の利用状況や経済的価値、当事者の資力などが考慮されます。
たとえば、競売を申し立てている持分権者の持分が多かったら競売が認められやすいですし、反対している持分権者の持分が多ければ競売は認められにくいです。

また、判決によって競売にかかるのをどうしても避けたい場合には、訴訟内で和解することをおすすめします。和解では、不動産を分筆して分ける現物分割の方法も可能ですし、相手の持分価格をこちらが支払うことによって持分を買い取ることなどができます。

以上のように、共有不動産が競売にかかる場面は最終的な場面であり、避ける方法はたくさんあります。わからない場合には、弁護士に相談してみると良いでしょう。