土地埋設物を理由とする損害賠償請求で裁判所で和解した事例

お悩みの問題：不動産売買・賃貸借
担当弁護士：大澤 一郎

事例

ご相談者は先祖代々の土地を売却しました。売却時には何も問題はなく売買の手続きは終了しました。
売買後しばらくしてから、買主より「地中から大量のごみが出てきた」との苦情がありました。

具体的には、木材やその他大量のごみが地下から出てきました。
ご相談者である売主には全く心当たりがないことでしたが、買主はごみの撤去費用や地盤を改良する費用などとして高額の損害賠償請求をしてきました。

解決までの道筋

地中埋設物について売買の際にきちんと説明がされていたかどうかが１つのポイントでした。
また、地中埋設物が土地の「瑕疵」、「説明義務違反」と言える程度のものであるかが争いとなりました。
約１年の裁判となりましたが、最終的には請求額の半額程度の金額での裁判上の和解が成立することにより解決しました。

解決のポイント

1. 土地の売買契約において、土地埋設物の件は問題となりやすいトラブルです。

売主側で埋設物の可能性がある場合には、重要事項説明書や契約書の特約事項に責任を負わない旨などの記載をしておいた方がよいでしょう。
買主側で埋設物の可能性がある場合には契約書の特約事項に埋設物があった場合には責任を負う旨の明確な特約事項を入れておいた方がよいでしょう。

また、買主側の場合には重要事項説明の際に埋設物のことについてよく確認しておいた方がよいでしょう。

2. 土地の売買契約の場合、地中埋設物以外には土壌汚染が問題となることもあります。

土壌汚染は損害額が高額になりますので、以前の土地の利用状況を十分に検討した上で売買契約を締結するようにしましょう。
特に、工場や化学物資を利用する施設が以前にあった土地は要注意です。

なお、土壌汚染については、土壌汚染対策法という特別な法律があり、土地所有者等には様々な義務が定められています。

3. 土地埋設物等の土地に関する紛争は長期化し、コストも多額のコストが発生することが多いです。

瑕疵担保責任や説明義務違反に基づく損害賠償責任などが問題となり、買主・売主どちらの主張が正しいかの判断が難しいことが多いからです。
最終的には裁判で解決をすることはできますが、１年～２年の期間がかかってしまうことも多いです。土地売買の際には過去の土地の利用状況なども十分に調査した上で慎重に判断をしましょう。

また、契約書を作成する場合にもリスクを回避できるような契約書の作成を心がけましょう。

※本事案は当事務所でお取り扱いした事案ですが、関係者のプライバシー保護等に配慮し、事案の趣旨を損なわない範囲で事実関係を一部変更している箇所がございますのでご了承下さい。

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